??鲁网10月27日讯（记者 秦蒙蒙）“1000不行就900,900不行就800，需要配什么家具电器的我就配上……”10月20日，接到房产中介的电话后，聊城市民尹子龙（化名）将租房价格权限最大化地放给了中介。

??据了解，不久前尹子龙在聊城主城区兴华路上买了一套二手房，不为自住，而是为了将户口迁移过去，以便孩子今后在该片区上学。房产交易、户口迁移一切顺利。却不曾想，房子的出租竟然成了难题。

??由于原房主搬家时带走了部分家具电器，而对于房客的实际需求又无法精准拿捏，于是尹子龙就暂时没有购进家具电器，想着看房客的需求，随时可以添置。一周的时间里，他通过58同城、抖音、微信群和朋友圈广发招租信息，价格也一再下降，奈何一周的时间，只接到两个电话，却都是中介打过来的。虽说步梯6楼不好出租，但是近90平米的房子，价格定在800元/月仍无人问津，还是让他难以接受，毕竟往年可不是这个行情。

??“这才10月下旬，怎么二手房市场就提前进入‘冬眠’了呢？哪怕有个人告诉我，是价格定高了，我都比现在高兴?！币恿?。

??尹子龙的情况并非个例。他的同事车峰（化名）在聊城主城区王口小区有一套房子闲置，由于房子有点儿老，加上平时工作繁忙没有时间打理，一直没有出租出去，算下来房子竟然已闲置了近一年。

??尹子龙和车峰商议后认为，租房族以年轻人为主，而现在的年轻人不怎么在乎性价比，更在乎是否舒适，比如楼房必须要有电梯，尽管他可能会花钱去健身，却也不愿爬楼梯“免费锻炼”；再比如，房子里的家具家电齐全，最好是精装修的。当然，最大的原因还是今年大环境如此，导致房客非常挑剔。

??实际上，不仅是租赁市场，二手房交易市场更是低迷。

??市民于女士在聊城主城区财干路有一套房子，房产证是前年刚办下来的。去年上半年和小区门口的中介聊天时，中介告诉她，房子如果出售，定价75万应该一周以内就能卖出去?？悸堑椒坎げ坏蕉?，会产生5.37%的增值税，于女士就婉拒了中介，想着到今年再出售。让于女士大跌眼镜的是，今年下半年，房产证满二年了，不用交“大税”了，可是中介却告诉她，今年卖70万就算烧高香了。于女士一怒之下，干脆收拾下房间，继续出租，不卖了。

??据长江路一房产中介工作人员秦旭帅（化名）介绍，二手房市场下滑趋势从今年的四五月份就已开始显现。以市区一套90平方米左右的房子为例，地理位置比较好，家具齐全，去年能卖120万元的房子，如今出售甚至都超不过100万?！笆掷锓吭吹故遣簧?，可是有买房和租房意愿的人不多。”秦旭帅告诉记者，“去年这个时候，平均一天成交两三套房都很正常，今年的情况却是出乎意料，成交率不足十分之一，有时一周下来都没有一套成交?！?/p>

??不仅如此，二手房市场的低迷也导致了聊城主城区该行业从业人员大量流失，由原来的约2000人缩减至如今的不足500人，许多房产中介面临倒闭。“在未来的一段时间，二手房市场或会继续下滑，不过学区房是个例外，房价房租或会继续上涨。如果不着急，不建议现在出售，看明年行情如何?！毙嘶芬环坎薪榈母涸鹑诵煳埃ɑ┍硎尽?/p>

??业内人士分析，除经济大环境之外，二手房市场惨淡与聊城主城区新建商品住房各种优惠福利和政策也分不开的，购买新房的人多了，购买二手房的自然就少了。一方面，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，最低首付款比例仅为20%；另一方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此外，聊城出台了青年安居“硬核”举措——《关于加快推动青年发展友好型城市建设支持青年首套住房需求的若干措施（试行）》，市财政给予5万元的青年购房消费劵，房地产开发企业给予青年购房人5万元的房企配套消费券等。这些都极大限度降低了购房成本。

??据统计，1-9月，主城区新建商品住房网签面积131万㎡（9624套），同比下降28.79%；网签均价10008元/㎡，同比上涨5.62%。9月份，网签面积9.26万㎡（655套），环比下降54.46%；网签均价9843元/㎡，环比下跌5.37%。

??为激发二手房市场的交易活力，近日，聊城市住建局组织召开了聊城市存量房“带押过户”工作推进座谈会，介绍了济南等地的经验做法，并就聊城市开展此项工作提出了初步计划、办事程序。

??《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿?！?/p>

??现模式下，存量房过户，卖方需先还款解押，买方如需贷款，还须办理过户和抵押，存在资金压力大、办理环节多、耗费时间长等问题和弊端?！按汗А毙戮俅氡苊饬松鲜龇彼龀绦?，用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，从而降低了交易风险和成本，节省了办理时间，能进一步盘活存量房市场。而这一创新举措能在多大程度上激发二手房市场的交易活力，尚需市场检验。